Vendre puis acheter ou souscrire un prêt relais : que choisir ?

Vendre son bien avant d’en acheter un autre rassure, mais cette prudence peut coûter cher si elle impose une location et deux déménagements. Le prêt relais, souvent perçu comme onéreux, peut au contraire être compétitif, à condition d’être bien calibré.

Le prêt relais permet d’acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. La banque avance ainsi une partie de la valeur du bien qui sera mis en vente, généralement pour une durée courte, souvent dans un délai de 12 à 24 mois. Ce prêt est remboursé quand le bien initial est vendu.

Pour calculer son montant, les établissements bancaires retiennent souvent 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, après déduction du capital restant dû. Le niveau peut être plus élevé lorsque la vente est déjà très avancée, notamment quand un avant-contrat a déjà été signé.

1. Vendre avant d’acheter n’est pas toujours moins cher

Il est courant d’entendre que contracter un prêt relais coûte cher et serait plus risqué que de vendre d’abord pour acheter ensuite. Mais c’est omettre qu’une revente avant achat nécessite bien souvent de louer un logement en attendant d’en trouver un nouveau à acquérir. Sans oublier les frais liés à deux déménagements et d’éventuels frais de stockage du mobilier.

Selon certaines études, à Paris, une revente avant achat peut générer 12 044 € de frais sur six mois, contre 9 264 € pour un prêt relais. À Rennes, l’écart est aussi favorable au prêt relais, avec 5 849 €, contre 9 167 €. Et plus le temps d’acheter un nouveau bien s’allonge, plus vous payez de loyer et, par conséquent, plus l’opération est davantage onéreuse que la signature d’un prêt relais.

2. Le vrai sujet reste la capacité financière

Il faut toutefois bien prendre en compte que le coût n’est qu’une partie de l’équation. Selon le type de prêt relais choisi (sec, adossé, en franchise totale…), les capacités financières nécessaires pour assumer cette période transitoire sont souvent importantes. Il faut en effet prendre en compte l’échéance de l’ancien crédit, celle du prêt relais ainsi que ses intérêts. Sans oublier les éventuelles liquidités à mobiliser pour financer ce changement de logement, tel que l’apport personnel, en particulier si le nouveau bien à financer vaut plus que celui à vendre.

Les banques analysent donc la trésorerie disponible de l'emprunteur, son reste-à-vivre et la probabilité de vente du bien actuel.

Par ailleurs, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite en principe le taux d’effort des crédits immobiliers à 35 % des revenus de l’emprunteur. Il existe néanmoins une marge de flexibilité pour certains dossiers, notamment pour les prêts relais.

3. Au cas par cas

D’un côté, le prêt relais se révèle intéressant lorsque le bien à vendre se trouve dans un marché fluide et si le ménage dispose de la trésorerie nécessaire pour assumer cette période transitoire. De l’autre, la revente avant d’acheter redevient préférable si l’on peut être hébergé gratuitement ou si l’on retrouve très vite un bien.

Ainsi, le bon arbitrage dépend moins de la réputation du prêt relais que du prix de vente réaliste, du délai probable de transaction et de la solidité du budget familial.