Caution simple ou solidaire : quelle garantie choisir pour louer votre logement ?

Avant de remettre les clés d’un logement à un locataire, un propriétaire cherche souvent une sécurité contre les impayés. Deux options s’offrent à lui : la caution simple ou la caution solidaire. Ces garanties n’offrent pas le même niveau de protection ni les mêmes démarches.

Demander une caution à un locataire, c’est s’assurer qu’un tiers s’engage à régler les loyers, charges ou réparations impayés si le locataire fait défaut. Ce garant, souvent un proche du locataire, apporte une sécurité juridique au bailleur. Comme le rappelle l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), « la caution est un engagement personnel à rembourser la dette du locataire en cas de défaillance ». À ne pas confondre avec le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », qui correspond à une somme versée à la signature du bail.

1. La caution simple : une procédure progressive

   Dans le cas d’une caution simple, le propriétaire ne peut pas solliciter directement le garant dès le premier impayé. Il doit d’abord exiger le règlement du locataire, par un commandement de payer rédigé par un commissaire de justice, avant de se tourner vers la caution. Si plusieurs garants ont été désignés, la dette sera répartie entre eux. Cette formule protège davantage le locataire, mais elle peut rallonger les démarches du propriétaire.

2. La caution solidaire : une garantie immédiate

   La caution solidaire permet au propriétaire d’agir plus rapidement. En cas de loyer impayé, il peut s’adresser directement au garant, sans passer par une mise en demeure préalable du locataire. La caution solidaire offre aussi la possibilité de réclamer l’intégralité de la dette à une seule des cautions, même s’il y en a plusieurs. En revanche, cette solution peut représenter un engagement lourd pour le garant, qui devient redevable dès le premier manquement.

3. Mettre en place le cautionnement

Le cautionnement peut être demandé dès la constitution du dossier de location. L’acte de cautionnement peut être rédigé sous seing privé ou devant notaire. Quoiqu’il en soit, ce document formel doit obligatoirement contenir l’identité du locataire, de la personne caution et du propriétaire ; l’adresse du logement concerné ; la durée du cautionnement ; l’objet du cautionnement : loyers et charges, avec les montants écrits en lettres ; la nature du cautionnement : simple ou solidaire ; l’engagement du garant à payer les dettes locatives.

4. Une décision à adapter à chaque location

   Si la caution solidaire apparaît comme la plus protectrice pour le propriétaire, le choix dépend aussi du profil du locataire et de la relation de confiance avec le garant. Dans certains cas, la caution simple peut suffire, notamment pour une location à un proche ou à un locataire présentant un bon dossier. Le plus important reste de sécuriser le bail dans un cadre clair, conforme à la loi, et de veiller à ce que chaque partie comprenne pleinement la portée de son engagement.