Bientôt une taxe unique appliquée aux résidences secondaires ?

C’est un amendement déposé à l’Assemblée nationale, puis adopté le 3 décembre dernier par le Sénat. Le texte vise à uniformiser les différentes taxes appliquées aux résidences secondaires.

1. La fiscalité appliquée aux résidences secondaires pourrait bientôt changer.

Un amendement du projet de loi de finances pour 2026 propose de remplacer plusieurs dispositifs existants par une taxe unique afin de donner aux communes un outil plus lisible et plus efficace.

Ce texte entend fusionner les différentes taxes sur les logements vacants pour créer une imposition communale unifiée. L’objectif affiché est de simplifier un système jugé trop complexe et de renforcer la capacité des collectivités à lutter contre la vacance.

Selon l’amendement, cette réforme s’appuie sur les recommandations du Parlement, du Conseil des prélèvements obligatoires, de l’inspection générale des finances ainsi que de l’inspection générale de l’environnement et du développement durable. Ces instances jugent indispensable de revoir un dispositif devenu difficilement lisible pour les propriétaires comme pour les administrations.

2. Un système actuel fragmenté

Aujourd’hui, la fiscalité dépend du zonage dit « zonage TLV ».

Dans les zones tendues s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Son produit revient à l’État et son taux atteint 17 % la première année puis 34 % les années suivantes. Les communes peuvent en parallèle majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, jusqu’à 60 % de la cotisation due.

Dans les zones non tendues, les communes peuvent instaurer et percevoir la taxe d’habitation sur les logements vacants. Mais cela reste facultatif.

Cette coexistence crée une forte complexité. Les propriétaires peuvent déclarer leur bien comme vacant ou secondaire en fonction du régime le plus avantageux. Comme l’explique l’amendement, l’administration fiscale ne peut pas aisément distinguer vacances et sous occupation. La députée Céline Hervieu déclarait lors des débats que cette situation permettait à certains propriétaires de réduire leur imposition alors même que la crise du logement s’intensifie.

3. Un enjeu local majeur

Le texte souligne également qu’à un moment où les communes cherchent à libérer des logements, il n’est plus cohérent que le produit de la taxe sur les logements vacants soit affecté à l’État dans les zones tendues. Les collectivités ne peuvent ainsi pas financer des politiques publiques correspondant à l’objet même de cette fiscalité.

L’amendement propose donc de supprimer la TLV et de la remplacer par la taxe d’habitation sur les logements vacants, désormais affectée au bloc communal. Dans les zones tendues, elle s’appliquerait automatiquement et pourrait être majorée comme la taxe sur les résidences secondaires. Dans les zones non tendues, elle resterait facultative.

Les rédacteurs de l’amendement assurent que la réforme renforcerait ainsi la taxation puisque le taux moyen de la taxe d’habitation s’établit actuellement à 27,1 %, un niveau supérieur à celui de la TLV en première année. Si la loi de finances pour 2026 est adoptée, cet amendement fera partie des réformes fiscales à venir.